Comment continuer à construire alors que le secteur du bâtiment traverse une période difficile ? Lors des Universités des mairies de l’Ouest parisien (UMOP), quatre acteurs du territoire ont débattu de la crise du logement. Marché immobilier, difficultés des entreprises, accès au logement, normes, foncier et finances des collectivités ont notamment été abordés.
Le secteur du bâtiment traverse une période difficile. Construction neuve en difficulté, coût du foncier, taux d’intérêt ou encore incertitudes économiques pèsent sur les projets. Dans le même temps, les besoins en logements restent importants.
Pour faire le point lors des Universités des mairies de l’Ouest parisien, quatre invités étaient réunis sur le plateau de tv78 : Jean-Marie Montazeaud, président de la Chambre des Notaires de l’Ouest Parisien, Jean-Baptiste Hamonic, maire de Villepreux et vice-président de Saint-Quentin-en-Yvelines, Maurice Sissoko, directeur général de CITALLIA, et Christophe Bouguin, président de la Fédération Française du Bâtiment des Yvelines.
Un marché de l’ancien qui résiste, un logement neuf à l’arrêt
Premier constat dressé pendant le débat : toutes les composantes du marché immobilier ne connaissent pas la même situation.
Jean-Marie Montazeaud indique que, sur une année glissante, le volume d’activité dans l’immobilier ancien progresse de 5 % en Île-de-France. Sur les prix, il évoque une légère baisse, de l’ordre de 0,5 à 0,6 % selon les logements et les communes.
Une situation qui contraste avec celle du neuf. Plus tard dans l’émission, le président de la Chambre des Notaires de l’Ouest Parisien décrit un marché du logement neuf à l’arrêt.
Du côté des entreprises, Christophe Bouguin dresse également un constat difficile. Le président de la FFB Yvelines estime que les difficultés du bâtiment s’inscrivent dans la durée depuis la crise sanitaire de 2020. Il évoque notamment le manque d’activité, les défauts de paiement et les liquidations qui peuvent toucher certaines entreprises.
Des difficultés de logement pour les jeunes ménages et les seniors
Pour Jean-Baptiste Hamonic, la crise concerne plusieurs catégories de population.
Le maire de Villepreux évoque d’abord les jeunes ménages et les jeunes familles, confrontés aux difficultés d’une première accession à la propriété. À budget constant, l’augmentation des contraintes financières peut les empêcher d’acquérir un logement suffisamment grand pour accompagner l’évolution de leur famille.
Autre population évoquée : les seniors. Dans une commune comprenant de nombreux pavillons, l’élu constate les difficultés de certaines personnes en perte d’autonomie à trouver un logement plus adapté tout en restant sur leur territoire.
Le logement social constitue également un enjeu majeur. Jean-Baptiste Hamonic évoque des délais d’attente pouvant être très longs en Île-de-France malgré les besoins et les opérations de construction.
Normes et recours : des freins pointés du doigt
Les contraintes réglementaires occupent une place importante dans les échanges.
À Saint-Quentin-en-Yvelines, Jean-Baptiste Hamonic évoque le travail mené sur la planification urbaine à l’échelle des 12 communes de l’agglomération. L’objectif, selon lui, est de disposer de règles permettant de répondre aux besoins du territoire sans ajouter de contraintes supplémentaires à la construction.
L’élu reconnaît la nécessité d’adapter les communes au changement climatique, mais estime que l’accumulation des normes et des documents de planification peut contribuer à ralentir les projets.
Un constat partagé par Christophe Bouguin, qui qualifie ces contraintes de véritable « handicap » pour le secteur. Il pointe notamment les recours contre les projets de construction, susceptibles selon lui de retarder certaines opérations de plusieurs mois ou plusieurs années.
Les aménageurs cherchent de nouvelles solutions
Face aux difficultés rencontrées par les collectivités, le métier d’aménageur évolue également.
Maurice Sissoko explique que les activités de son groupe comprennent désormais, au-delà de l’aménagement, du conseil stratégique en matière immobilière, de la rénovation de bâtiments publics, la réalisation d’équipements publics ou encore l’accompagnement des collectivités dans la gestion de leurs actifs.
Selon lui, 50 % de l’activité du groupe correspond aujourd’hui à des services au profit des élus et des collectivités locales.
L’objectif est de proposer des solutions adaptées aux problématiques de chaque territoire et de permettre à certains projets de continuer à avancer malgré un contexte financier contraint.
Le dispositif Jeanbrun évoqué pour relancer l’investissement
La question de l’investissement immobilier est également abordée. Jean-Marie Montazeaud estime que la relance passe notamment par un retour de la confiance des ménages et des investisseurs. Il cite le dispositif Jeanbrun, présenté pendant l’échange comme le nouveau mécanisme fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif après la fin du Pinel.
Maurice Sissoko considère de son côté que ce dispositif constitue un outil parmi d’autres, mais qu’il ne peut à lui seul résoudre la crise immobilière.
Les intervenants insistent plus largement sur la nécessité de donner davantage de visibilité à long terme au secteur.
Christophe Bouguin réclame notamment des dispositifs simples et stables sur cinq ou dix ans. Il prend l’exemple de la rénovation et de l’isolation, estimant que les changements successifs de règles et de primes peuvent rendre les dispositifs difficiles à comprendre pour les particuliers.
Les finances des collectivités compliquent l’équation
Les capacités financières des communes sont également au cœur du débat.
Jean-Baptiste Hamonic explique que les collectivités sont sollicitées pour soutenir la construction alors qu’elles doivent elles-mêmes faire face à des contraintes budgétaires croissantes.
Pour Villepreux, il chiffre à plus de 550 000 euros en 2027 l’impact attendu des mesures financières évoquées pendant le débat, soit, selon lui, l’équivalent de ce que sa commune parvient à dégager annuellement en épargne.
Une situation qui pose la question de la capacité des collectivités à continuer d’investir et à accompagner les opérations immobilières.
Le prix du foncier au centre des préoccupations
Autre sujet majeur : le coût du foncier en Île-de-France.
Jean-Marie Montazeaud rappelle que les collectivités peuvent agir lorsqu’elles sont propriétaires des terrains, notamment en fixant certaines conditions pour les opérations immobilières ou en favorisant la production de logements sociaux.
Maurice Sissoko estime pour sa part que 25 % des fonciers destinés à la production de logements neufs en Île-de-France sont sous maîtrise publique par des aménageurs, tandis que le reste relève du secteur privé. Il appelle à davantage de maîtrise publique pour limiter la hausse des prix.
À cela s’ajoute la complexité des terrains disponibles. Dans les secteurs déjà urbanisés, certaines opérations doivent composer avec des sols pollués, des contraintes liées aux nappes phréatiques ou des coûts supplémentaires pour reconstruire la ville sur elle-même.
La baisse des transactions pèse aussi sur les collectivités
Le ralentissement immobilier produit enfin des conséquences sur les recettes publiques.
Jean-Marie Montazeaud indique que les Notaires de l’Ouest Parisien ont collecté 2 milliards d’euros pour les collectivités en 2025.
Une partie des sommes perçues lors des transactions immobilières correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés aux collectivités. La diminution des transactions entraîne donc une baisse de ces recettes, notamment pour les départements.
Pour Jean-Baptiste Hamonic, cette situation crée un cercle difficile : lorsque les recettes liées à l’immobilier diminuent, les collectivités disposent également de moins de moyens pour investir dans leurs politiques de logement.
Simplification et visibilité parmi les pistes avancées
Au fil du débat, plusieurs pistes sont avancées par les quatre intervenants : simplifier les règles, stabiliser les dispositifs, donner davantage de visibilité aux acteurs, mieux maîtriser le foncier et préserver les capacités d’investissement des collectivités.
Jean-Baptiste Hamonic plaide notamment pour une programmation pluriannuelle du logement. Christophe Bouguin appelle de son côté à redonner des perspectives aux entreprises du bâtiment et à leurs salariés.
Malgré les difficultés exposées, les différents acteurs mettent en avant leur volonté de continuer à faire émerger des projets pour répondre aux besoins en logements dans les territoires de l’Ouest parisien.
